TDA untuk ke-sekian kalinya menerima tawaran kios gratis. TDA sering dianggap sebagai partner yang tepat, alias yang butuh kios gratisan. Padahal dibalik kejadian meng-gratis-kan kios, pihak pemilik kios pasti sudah ada kalkulasi-nya.
Jika kita tinjau faktor terpenting di dunia Ritel, kalau mau tahu jawabannya adalah 1. Lokasi, 2. Lokasi dan 3. Lokasi. Artinya, Aspek Lokasi itulah yang pertama kali dipikirkan, di-riset, dicari, di-survey, dibanding-banding-kan, di-integrasikan dengan semua kondisi lingkungan sekitar. Bahkan di-riset aspek demografi-nya, budaya sekitar, daya beli dan aspek soasialnya. Bahkan sampai di-prediksikan potensi lokasi itu 5 tahun kedepannya seperti apa. Akhirnya dipilih, di-negosiasikan sewa/beli-nya, dan di-renovasi dan di-tempati. Karena Lokasi adalah basis, dari banyak strategi ritel selanjutnya. Jadi, mencari
lokasi adalah harus dicari, bukan diberi.
Logika kios gratis, adalah logika terbalik dari faktor terpenting bisnis ritel. Sudah jelas sekali, kalau lokasi itu bagus, pasti tidak gratis, bahkan mahalnya minta ampun. Tapi kalau lokasi itu gratis, bahkan sampai ditawar-tawarkan,otomatis lokasi itu tidak bagusnya sudah kebangetan.
Tenabang Blok A, lantai SLG depan, adalah lantai pintu masuk pertama kali orang masuk ke Blok A Tenabang. Ramainya orang lalu-lalang luar biasa, setiap hari dari jam 9 s.d jam 16, apalagi Ramadhan, dijamin macet orang pembeli. Katanya, harga sewanya ratusan juta per tahun per kios (kalau tidak salah diatas 250 juta). Lokasi di jalur-2 utama lantai SLG, LG dan G adalah lokasi emas di Tenabang Blok A. Untuk bisa menemukan lokasi kios yang bisa disewa, minta ampun susahnya. Alis rebutan. Harus kenal broker sewa-menyewa Tenabang. Penyewa harus siap modal cash dan ikut dalam perburuan persewaan kios-kios emas.
Sebaliknya, di beberapa lokasi gratis yang pernah diambil temen-2 TDA, setelah dicoba buka disana, hasilnya saya dengar tidak begitu menggembirakan. Jadi harus perlu ekstra strategi untuk bisa mendapatkan hasil sesuai target.
Lokasi Gratis Apa Cocok Buat Pemula Buka Toko ?
Saya rasa, tidak ada logika pemula dan senior dalam buka toko, karena yang penting, apakah kalkulasi buka toko itu bisa menghasilkan laba apa enggak ??? Jadi mau pemula atau senior, kalau buka toko ya harus untung, harus punya target
laba.
Mari kita hitung sama-sama Studi Kasus Kios Gratis secara sederhana sbb :
Modal barang Rp. 20.000.000
Gross Profit = 33.33 % dari Omset (sepertiga dari Omset)
Target Net Profit Rp. 3 juta per bulan (ngga muluk-2)
Biaya operasional per bulan :
- Sewa kios per bulan = gratis
- Service Charge = Rp. 500.000 per bulan
- Listrik & Telpon = Rp. 200.000 per bulan
- Gaji SPG = Rp. 600.000 per bulan
- Operasional = Rp. 300.000 per bulan
- Cost of modal 20% per tahun dari 20jt = Rp. 333.333 (dibulatkan 350.000) per bulan
- Lain-2 Rp. 50.000,-
Total operasional per bulan = Rp. 2.000.000,- (dipas-pasin)
Dengan biaya operasional 2 juta per bulan, berarti Omset minim harus 6 juta. Omset cukup menghasilkan target laba ya harus 9 juta. Kalau produk yang dijual rata-rata Rp. 50.000 per pcs, berarti harus laku 180 pcs per bulan, atau rata-rata 6 pcs per hari, atau 300ribu per hari. Kalau kita anggap dalam 1 bulan itu 10 hari ramai, dan 20 hari sepi, maka target harian bisa dibagi 14 pcs per hari ramai, dan 2 pcs per hari sepi. Sepertinya gampang yaa..
Lalu,mari kita hitung terbalik kebutuhan Leads-nya/ visitornya/ pengunjungnya. Jika per bulan anggap saja 1 pembeli 1 transaksi, maka perlu 180 pembeli.. Jika Conversion Rate (rasio konversi dari pengunjung berubah menjadi pembeli) adalah
10%, berarti perlu 180 x 10 pengunjung, atau 1800 pengunjung per bulan (60 orangper hari).
Lho, kenapa Conversion Rate-nya cuman 10% ?? Ini soal pengalaman saja. Menurut saya, di Mal, ITC, PGC atau yang di set sebagai pusat grosir dengan ribuan toko, terjadi BAURAN TOKO yang luar biasa. Apalagi, semua di-zonasi, alias setiap zona
mempunyai barang dagangan yang sama. Ini menimbulkan psikologis pembeli yangmudah bergeser dari toko yang satu ke toko sebelah, sebelahnya lagi dst.
Pola pembeli awalnya hanya eye shopping, lihat-lihat saja dan tanya harga. Terus seperti itu ke toko-toko sekitar yang sekiranya punya barang yang menarik. Pengunjung takut langsung beli, karena siapa tahu di toko sebelah ada barang
sama tapi lebih murah, atau barang lebih bagus tapi lebih murah juga. Jadi setelah puas keliling, bau memutuskan menawar di salah satu toko, dan transaksi terjadi. Ini berbeda dengan toko yang spesifik, di Ruko, atau toko branded, yangorang datang ketoko pasti sudah punya tujuan mencari sesuatu lalu membelinya.
Jadi, harus ada 1800 pengunjung, dan berubah menjadi 180 pembeli per bulan. Wah, berat yaa, mendingan menaikkan conversion rate-nya jadi 50%, atau bahkan 80%. Ini bisa saja terjadi, jika Produk, Pelayanan SPG dan Price sangat menarik bagi pengunjung. Jadi tetap terbuka peluang, namun butuh kerja serius, bukan sampingan. Artinya anda cukup perlu 225 pengunjung untuk menwujudkan 180 pembelian per bulan. Bisa ???
Semua perhitungan diatas adalah hitungan akal saya. Hitungan oleh Yang Menciptakan Akal untuk rejeki Anda ketika buka toko dilokasi gratis, pasti berbeda. Jadi Selamat diputuskan dan dijalani konsekuensinya. Selamat
berjuang.
Salam Sukses
Rosihan
www..saqina.com
